El pasado viernes 14/4/2023, con el apoyo de los grupos parlamentarios de Esquerra Republicana y Bildu, el gobierno consiguió desbloquear el proyecto de Ley de Derecho a la Vivienda, y que quiere ver la luz antes de finales de año, antes que se celebren las próximas elecciones generales.
El proyecto de Ley toma como modelo la Ley Catalana 1/2020, del 18 de septiembre que quedó sin vigencia desde marzo de 2022 al haber sido declarada inconstitucional y se vuelve a poner sobre la mesa el concepto de ÁREA DE MERCADO RESIDENCIAL TENSO, a partir del cual se desarrollan diferentes medidas a aplicar según si los municipios son declarados zona tensa, y delega a las administraciones competentes la modulación de estas zonas.
Vamos a compartir los principales elementos o medidas que introduce el proyecto de ley.
Índice de Contenidos
MEDIDAS COMUNES A TODOS LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
a) Limitación de la actualización de rentas por aplicación del IPC
b) Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento irán a cargo del arrendador .
c) IBI pisos vacíos
d) Bonificaciones fiscales en el IRPF
e) Prórroga excepcional y obligatoria
f) Cambios en el concepto de Gran Tenedor
MEDIDAS CONCRETAS PARA CONTRATOS DE ALQUILER EN ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL DECLARADO TENSO
a) Declaración de área de mercado residencial tenso
b) Gran Tenedor
c) El precio del alquiler quedará limitado dependiendo del tipo de propietario
d) En ningún caso se podrán incluir gastos o repercusiones no incluidas en el contrato anterior.
e) La realización de obras de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad en determinadas condiciones se podrá incrementar la renta en un 1% más.
f) Los contratos hechos con una duración superior a 10 años o prorrogables como mínimo hasta conseguir estos diez años, o más.
g) Pròrroga anual obligatoria
Otras medidas adoptadas en la LEY
Nuevas prórrogas y suspensiones excepcionales en casos de vulnerabilidad
MEDIDAS COMUNES A TODOS LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
a) Limitación de la actualización de rentas por aplicación del IPC
Continuará vigente la limitación del 2% durante todo el año 2023, se establece la limitación del 3% durante el 2024 y se dispone la creación de un nuevo índice para regular las actualizaciones de renta a partir del 2025.
b) Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento irán a cargo del arrendador .
En la actualidad y hasta que entre en vigor el proyecto de ley, el principio de libertad de pactos permitía convenir los gastos de gestión y confección del contrato y que fueran asumidos por el inquilino, excepto en los casos que el arrendador fuese persona jurídica (art. 20.1 LAU reformado per R.D.L 21/2018, de 14 de desembre).
c) IBI pisos vacíos
Se establece un recargo del 50% de la cuota si el inmueble de uso residencial lleva más de 2 años vacío, y hasta el 100 % cuando haga más de 3 años que se encuentra desocupado.
Está previsto que los ayuntamientos puedan incrementar el porcentaje de recargo hasta 50 puntos si el titular de la vivienda tiene hasta 2 o más inmuebles residenciales vacíos dentro del mismo término municipal.
d) Bonificaciones fiscales en el IRPF
Se mantiene la bonificación del 50 % del rendimiento neto cuando el alquiler es de vivienda y se establece que esta bonificación puedan incrementarse hasta el 90 % , de acuerdo con la siguientes escala:
Bonificación de hasta el 90 % en el caso de reducir la renta de un nuevo contrato hasta un 5% menos que la renta actualizada anteriormente cobrada en las zonas declaradas mercado residencial tenso.
De hasta el 70 % si la vivienda nunca había estado en alquiler y se hace a jóvenes entre 18 a 35 años en áreas de mercado residencial tenso.
De hasta el 60% si en los 3 años anteriores a la firma del contrato se han llevado a cabo obras de rehabilitación. No es necesario que la vivienda se encuentre en un área declarada tensa.
e) Prórroga excepcional y obligatoria
De un año una vez vencidas las prórrogas legalmente previstas , en aquellos casos que el titular del inmueble sea un gran tenedor y el arrendatario acredite una situación de vulnerabilidad social y/o económica.
f) Cambios en el concepto de Gran Tenedor
En aquellas zonas en que no se obtenga la declaración de área de mercado tenso, continuará vigente la definición existente hasta ahora: Persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial (sin contar trasteros y plazas de aparcamiento). Sin embargo, esta definición podrá varias y reducirse hasta 5 inmuebles o más si las propiedades se concentran en una zona de mercado tenso como seguidamente explicamos.
MEDIDAS CONCRETAS PARA CONTRATOS DE ALQUILER EN ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL DECLARADO TENSO
a) Declaración de área de mercado residencial tenso
Para llegar a la condición de zona de mercado residencial tenso, se ha de dar una de las dos condiciones siguientes :
Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia (más los gastos y suministros básicos ) supere el 30% de los ingresos medios o la renta media de las familias.
Que el precio de compra o alquiler de vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración de área tensa un crecimiento porcentual de al menos 3 puntos por encima del IPC.
b) Gran Tenedor
En las zonas de mercado residencial tenso se podrá aplicar la categoría de gran tenedor al titular de hasta 5 inmuebles de uso residencial.
c) El precio del alquiler quedará limitado dependiendo del tipo de propietario
Pequeño propietario: no podrá incrementar el importe de la renta del nuevo contrato que quedará fijada de acuerdo con la última renta actualizada que se esté cobrando.
Gran Tenedor: el precio de alquiler vendrá determinado por aplicación de los precios de referencia que marquen las administraciones competentes.
Vivienda no alquilada nunca con anterioridad : al no existir renta anterior, el precio del alquiler también vendrá determinado por aplicación de los precios de referencia.
d) En ningún caso se podrán incluir gastos o repercusiones no incluidas en el contrato anterior.
La vigente LAU en su artículo 20 permite el pacto para que los gastos como pueden ser comunidad de propietarios, IBI, y otras tasas, como EMT, o basuras vayan a cargo del arrendatario. Para su validez, el pacto ha de constar por escrito y especificarse el importe anual de éste. Por tanto, si en el contrato anterior no figura este pacto, no se podrá incluir en el nuevo contrato en caso de aprobarse el Proyecto de Ley.
e) La realización de obras de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad en determinadas condiciones se podrá incrementar la renta en un 1% más.
Para poder aplicar este incremento de hasta un 10% sobre el precio se tendrá que documentar específicamente.
f) Los contratos hechos con una duración superior a 10 años o prorrogables como mínimo hasta conseguir estos diez años, o más.
También dará derecho a incrementar un 10% el precio del alquiler.
g) Pròrroga anual obligatoria
Con un máximo de hasta tres años más una vez vencidas las prórrogas legales si el arrendatario lo solicita y siempre que el arrendador no necesite recuperar la vivienda para uso propio.
Otras medidas adoptadas en la LEY
Novedades de ámbito procesal, mediante la modificación de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, (Procedimientos judiciales ) obligando que se determine específicamente fecha y hora concreta en los lanzamientos de vivienda.
Nuevas prórrogas y suspensiones excepcionales en casos de vulnerabilidad
Creación de un fondo social de vivienda.
Creación de la figura de la vivienda asequible incentivada – consistente en crear bolsas de alquiler con viviendas de titularidad privada a cambio de incentivos urbanísticos o fiscales, entre otros.
Nuevo carácter indefinido de la calificación de protección oficial con prohibición de venta.
Nuevos porcentajes de reserva de suelo La reserva de suelo para la vivienda protegida pasa del 30% al 40% y del 10 % al 20 % en suelo no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de urbanizaciones).
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