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Existen ocasiones en que el propietario de un local comercial o parecido, decide que quiere convertirlo en su propia vivienda. No obstante, hacer esto no es tan sencillo como tomar la decisión y ya está. Se deben realizar diversas acciones como solicitudes, burocracia, etc. En este post vamos a hablar del cambio de uso de local a vivienda y todo lo relacionado con esto. Sigue leyendo si estás interesado y te gustaría saber más sobre esto.

Índice de Contenidos
1. ¿Qué es un cambio de uso de local a vivienda?
2. Requisitos necesarios para un cambio de uso de local a vivienda
3. Pasos para realizar un cambio de uso

1. ¿Qué es un cambio de uso de local a vivienda?
Un cambio de uso de local a vivienda es un proceso mediante el cual se transforma un espacio destinado originalmente para uso comercial, industrial o de servicios en una vivienda habitable. Esta conversión implica modificar la estructura y distribución del local para adaptarlo a las necesidades de una residencia.

Puede llevarse a cabo por diversas razones. En algunos casos, el propietario del local puede decidir utilizarlo como su vivienda personal, aprovechando la ubicación y las características del espacio. También puede ser una opción para revitalizar zonas urbanas y convertir locales comerciales o industriales en viviendas, contribuyendo así a la reactivación y dinamización de la zona.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que realizar un cambio de uso de local a vivienda implica cumplir con ciertos requisitos legales y normativas urbanísticas establecidas por las autoridades locales. Estos requisitos pueden variar según el país, la ciudad y las regulaciones específicas de cada lugar.

2. Requisitos necesarios para un cambio de uso de local a vivienda
Los requisitos necesarios para un cambio de uso de local a vivienda pueden variar según las regulaciones específicas de cada país, ciudad o jurisdicción local. Sin embargo, a continuación se presentan algunos requisitos comunes que suelen aplicarse en muchos lugares:

Permiso y autorización: En la mayoría de los casos, será necesario obtener un permiso o autorización por parte de las autoridades locales responsables de la planificación urbana y la construcción. Esto implica presentar una solicitud y proporcionar la documentación requerida, como planos arquitectónicos, cálculos estructurales, estudios de impacto ambiental, entre otros.
Cumplimiento de normas de habitabilidad y seguridad: El espacio debe cumplir con ciertas normas de habitabilidad y seguridad para ser considerado apto como vivienda. Esto puede incluir requisitos relacionados con la superficie mínima habitable, la altura de techos, la ventilación, la iluminación, el aislamiento acústico, la accesibilidad para personas con discapacidad, las salidas de emergencia, los sistemas contra incendios, entre otros.
Servicios básicos: El local convertido en vivienda debe contar con los servicios básicos necesarios, como agua potable, electricidad, saneamiento y conexión a redes de comunicación.
Modificaciones estructurales: Es posible que se requieran modificaciones en la estructura del local para adaptarlo a las necesidades de una vivienda. Esto puede implicar la instalación de divisiones internas, la creación de dormitorios, cocina, baño, etc.
Impacto en el entorno: En algunos casos, se evaluará el impacto del cambio de uso en el entorno circundante. Esto puede incluir consideraciones sobre el uso de suelo, el impacto en el tráfico, el ruido, la densidad de población, entre otros aspectos.
Es importante tener en cuenta que estos requisitos pueden variar considerablemente, y es fundamental consultar las regulaciones específicas de la localidad en la que se desea realizar el cambio de uso de local a vivienda. Las autoridades municipales o el departamento de urbanismo suelen proporcionar información detallada sobre los requisitos y el proceso a seguir en cada caso.

3. Pasos para realizar un cambio de uso
Realizar un cambio de uso de local a vivienda implica seguir varios pasos que pueden variar según las regulaciones específicas de cada lugar. A continuación, se presentan los pasos generales que suelen ser necesarios:

Investigación y consulta: Investiga las regulaciones y normativas locales relacionadas con los cambios de uso de local a vivienda. Puedes consultar las leyes de planificación urbana, códigos de construcción y reglamentos específicos de tu ciudad o jurisdicción.
Verificación de viabilidad: Antes de proceder, verifica si el local cumple con los requisitos básicos para ser convertido en una vivienda habitable. Considera aspectos como la ubicación, la accesibilidad, la estructura del edificio y la factibilidad de realizar las modificaciones necesarias.
Obtención de permisos y autorizaciones: Identifica qué permisos y autorizaciones son necesarios para realizar el cambio de uso. Puedes comunicarte con el departamento de urbanismo de tu ciudad o localidad para obtener información precisa sobre los requisitos y procedimientos aplicables. Presenta la solicitud correspondiente y proporciona la documentación requerida.
Contratación de profesionales: Es posible que necesites contratar profesionales como arquitectos, ingenieros estructurales o consultores especializados para realizar los estudios y planos necesarios, así como para llevar a cabo las modificaciones requeridas.
Planificación y diseño: Trabaja con un arquitecto o diseñador para planificar la distribución y el diseño de la vivienda. Asegúrate de cumplir con las normas de habitabilidad y seguridad, considerando aspectos como la iluminación, la ventilación, los sistemas de agua y electricidad, y los requisitos de accesibilidad.
Realización de modificaciones: Lleva a cabo las modificaciones estructurales y las adaptaciones necesarias en el local para convertirlo en una vivienda habitable. Esto puede incluir la construcción de divisiones internas, la instalación de servicios básicos y la adecuación de los sistemas de seguridad.
Inspección y aprobación: Una vez realizadas las modificaciones, es posible que las autoridades realicen inspecciones para verificar que se cumplan con los requisitos establecidos. Esto puede incluir inspecciones de seguridad, habitabilidad y cumplimiento de normativas. Si se cumplen los requisitos, se obtendrá la aprobación final.

Es importante tener en cuenta que estos pasos son una guía general y que los requisitos y procesos específicos pueden variar según la ubicación, como hemos comentado ya anteriormente. Es recomendable consultar con profesionales y autoridades locales para obtener información precisa y actualizada sobre los pasos necesarios en tu caso particular.

El pasado viernes 14/4/2023, con el apoyo de los grupos parlamentarios de Esquerra Republicana y Bildu, el gobierno consiguió desbloquear el proyecto de Ley de Derecho a la Vivienda, y que quiere ver la luz antes de finales de año, antes que se celebren las próximas elecciones generales.

El proyecto de Ley toma como modelo la Ley Catalana 1/2020, del 18 de septiembre que quedó sin vigencia desde marzo de 2022 al haber sido declarada inconstitucional y se vuelve a poner sobre la mesa el concepto de ÁREA DE MERCADO RESIDENCIAL TENSO, a partir del cual se desarrollan diferentes medidas a aplicar según si los municipios son declarados zona tensa, y delega a las administraciones competentes la modulación de estas zonas.

Vamos a compartir los principales elementos o medidas que introduce el proyecto de ley.

Índice de Contenidos
MEDIDAS COMUNES A TODOS LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
a) Limitación de la actualización de rentas por aplicación del IPC
b) Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento irán a cargo del arrendador .
c) IBI pisos vacíos
d) Bonificaciones fiscales en el IRPF
e) Prórroga excepcional y obligatoria
f) Cambios en el concepto de Gran Tenedor
MEDIDAS CONCRETAS PARA CONTRATOS DE ALQUILER EN ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL DECLARADO TENSO
a) Declaración de área de mercado residencial tenso
b) Gran Tenedor
c) El precio del alquiler quedará limitado dependiendo del tipo de propietario
d) En ningún caso se podrán incluir gastos o repercusiones no incluidas en el contrato anterior.
e) La realización de obras de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad en determinadas condiciones se podrá incrementar la renta en un 1% más.
f) Los contratos hechos con una duración superior a 10 años o prorrogables como mínimo hasta conseguir estos diez años, o más.
g) Pròrroga anual obligatoria
Otras medidas adoptadas en la LEY
Nuevas prórrogas y suspensiones excepcionales en casos de vulnerabilidad

MEDIDAS COMUNES A TODOS LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

a) Limitación de la actualización de rentas por aplicación del IPC
Continuará vigente la limitación del 2% durante todo el año 2023, se establece la limitación del 3% durante el 2024 y se dispone la creación de un nuevo índice para regular las actualizaciones de renta a partir del 2025.

b) Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento irán a cargo del arrendador .
En la actualidad y hasta que entre en vigor el proyecto de ley, el principio de libertad de pactos permitía convenir los gastos de gestión y confección del contrato y que fueran asumidos por el inquilino, excepto en los casos que el arrendador fuese persona jurídica (art. 20.1 LAU reformado per R.D.L 21/2018, de 14 de desembre).

c) IBI pisos vacíos
Se establece un recargo del 50% de la cuota si el inmueble de uso residencial lleva más de 2 años vacío, y hasta el 100 % cuando haga más de 3 años que se encuentra desocupado.

Está previsto que los ayuntamientos puedan incrementar el porcentaje de recargo hasta 50 puntos si el titular de la vivienda tiene hasta 2 o más inmuebles residenciales vacíos dentro del mismo término municipal.

d) Bonificaciones fiscales en el IRPF
Se mantiene la bonificación del 50 % del rendimiento neto cuando el alquiler es de vivienda y se establece que esta bonificación puedan incrementarse hasta el 90 % , de acuerdo con la siguientes escala:

Bonificación de hasta el 90 % en el caso de reducir la renta de un nuevo contrato hasta un 5% menos que la renta actualizada anteriormente cobrada en las zonas declaradas mercado residencial tenso.

De hasta el 70 % si la vivienda nunca había estado en alquiler y se hace a jóvenes entre 18 a 35 años en áreas de mercado residencial tenso.

De hasta el 60% si en los 3 años anteriores a la firma del contrato se han llevado a cabo obras de rehabilitación. No es necesario que la vivienda se encuentre en un área declarada tensa.

e) Prórroga excepcional y obligatoria
De un año una vez vencidas las prórrogas legalmente previstas , en aquellos casos que el titular del inmueble sea un gran tenedor y el arrendatario acredite una situación de vulnerabilidad social y/o económica.

f) Cambios en el concepto de Gran Tenedor
En aquellas zonas en que no se obtenga la declaración de área de mercado tenso, continuará vigente la definición existente hasta ahora: Persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial (sin contar trasteros y plazas de aparcamiento). Sin embargo, esta definición podrá varias y reducirse hasta 5 inmuebles o más si las propiedades se concentran en una zona de mercado tenso como seguidamente explicamos.

MEDIDAS CONCRETAS PARA CONTRATOS DE ALQUILER EN ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL DECLARADO TENSO

a) Declaración de área de mercado residencial tenso
Para llegar a la condición de zona de mercado residencial tenso, se ha de dar una de las dos condiciones siguientes :

Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia (más los gastos y suministros básicos ) supere el 30% de los ingresos medios o la renta media de las familias.

Que el precio de compra o alquiler de vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración de área tensa un crecimiento porcentual de al menos 3 puntos por encima del IPC.

b) Gran Tenedor
En las zonas de mercado residencial tenso se podrá aplicar la categoría de gran tenedor al titular de hasta 5 inmuebles de uso residencial.

c) El precio del alquiler quedará limitado dependiendo del tipo de propietario
Pequeño propietario: no podrá incrementar el importe de la renta del nuevo contrato que quedará fijada de acuerdo con la última renta actualizada que se esté cobrando.

Gran Tenedor: el precio de alquiler vendrá determinado por aplicación de los precios de referencia que marquen las administraciones competentes.

Vivienda no alquilada nunca con anterioridad : al no existir renta anterior, el precio del alquiler también vendrá determinado por aplicación de los precios de referencia.

d) En ningún caso se podrán incluir gastos o repercusiones no incluidas en el contrato anterior.
La vigente LAU en su artículo 20 permite el pacto para que los gastos como pueden ser comunidad de propietarios, IBI, y otras tasas, como EMT, o basuras vayan a cargo del arrendatario. Para su validez, el pacto ha de constar por escrito y especificarse el importe anual de éste. Por tanto, si en el contrato anterior no figura este pacto, no se podrá incluir en el nuevo contrato en caso de aprobarse el Proyecto de Ley.

e) La realización de obras de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad en determinadas condiciones se podrá incrementar la renta en un 1% más.
Para poder aplicar este incremento de hasta un 10% sobre el precio se tendrá que documentar específicamente.

f) Los contratos hechos con una duración superior a 10 años o prorrogables como mínimo hasta conseguir estos diez años, o más.
También dará derecho a incrementar un 10% el precio del alquiler.

g) Pròrroga anual obligatoria
Con un máximo de hasta tres años más una vez vencidas las prórrogas legales si el arrendatario lo solicita y siempre que el arrendador no necesite recuperar la vivienda para uso propio.

Otras medidas adoptadas en la LEY
Novedades de ámbito procesal, mediante la modificación de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, (Procedimientos judiciales ) obligando que se determine específicamente fecha y hora concreta en los lanzamientos de vivienda.

Nuevas prórrogas y suspensiones excepcionales en casos de vulnerabilidad
Creación de un fondo social de vivienda.
Creación de la figura de la vivienda asequible incentivada – consistente en crear bolsas de alquiler con viviendas de titularidad privada a cambio de incentivos urbanísticos o fiscales, entre otros.
Nuevo carácter indefinido de la calificación de protección oficial con prohibición de venta.
Nuevos porcentajes de reserva de suelo La reserva de suelo para la vivienda protegida pasa del 30% al 40% y del 10 % al 20 % en suelo no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de urbanizaciones).

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LA JUNTA ACUERDA CON EL CONSEJO GENERAL DE CÁMARAS DE LA PROPIEDAD URBANA DE CASTILLA Y LEÓN LA IMPLANTACIÓN DE OFICINAS DE INFORMACIÓN ANTIOCUPACIÓN EN TODAS LAS PROVINCIAS

El consejero de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio, Juan Carlos Suárez-Quiñones, y el presidente del Consejo General de las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León, Ángel Merino, han firmado esta mañana un convenio de colaboración para implantar una oficina de información antiocupación en cada una de las provincias. El objetivo es prestar información especializada en materia de ocupación ilegal de viviendas, facilitar asesoramiento en relación con la prevención, la actuación inmediata y, en su caso, con las actuaciones posteriores en caso de ocupaciones ilegales en curso. La información estará también disponible en el Portal web de la Junta de Castilla y León y en el servicio de Atención al Ciudadano 012, que derivará las consultas a las sedes de las Cámaras de la Propiedad de las provincias respectivas.

19 de mayo de 2023

Castilla y León | Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio

El consejero ha destacado que la firma de este convenio responde a la vinculación de todos los poderes públicos con la protección y garantía de los derechos reconocidos en la Constitución, entre ellos el derecho a la propiedad privada, reconocido en el artículo 33, y respecto del cual “el fenómeno de la ocupación representa un ataque frontal a los derechos y principios constitucionales, ante el que los poderes públicos no pueden permanecer pasivos”.

En este contexto, la Junta y el Consejo General de las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León –como entidad que agrupa a asociaciones de interés social sin ánimo de lucro, con personalidad jurídica y plena capacidad de obrar– han acordado colaborar para ofrecer apoyo a las personas afectadas por un hecho de ocupación ilegal de vivienda, asesorándoles y atendiéndoles en sus necesidades y demandas. Esta ayuda se canalizará mediante la implantación de una oficina de información en las sedes de cada una de las Cámaras de la Comunidad.

Compromisos de las partes

Las Cámaras de la Propiedad Urbana de la Comunidad se comprometen a prestar, desde sus dependencias y con su personal, un servicio de información y asesoramiento en materia de ocupación ilegal de viviendas. Se facilitará toda la información y asesoramiento que se solicite en relación con la prevención, la actuación inmediata, en su caso, y las actuaciones posteriores en caso de ocupaciones ilegales en curso.

Por su parte, la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio se compromete a confeccionar, facilitar y compartir con las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León la normativa, documentación informativa, datos estadísticos y demás información de interés necesaria para la prestación del servicio de información.

Este contenido y el proporcionado por las oficinas de información se incorporará a la página de ‘Vivienda y Urbanismo’ del Portal web de la Junta de Castilla y León. Además, el convenio contempla la obligación de la Consejería de facilitar sus instalaciones para la celebración de actos informativos, jornadas y congresos organizados por el Consejo General de Cámaras de la Propiedad Urbana, en colaboración con la propia administración.

Asimismo, colaborará en la formación especializada de las personas que, desde las Cámaras de la Propiedad Urbana, atenderán los requerimientos de ayuda.

Ambas entidades se comprometen a la recogida de datos de este fenómeno ilegal a fin de configurar documentación estadística que sirva para conocer la realidad de los hechos en la Comunidad y de orientación para las actuaciones de ambas instituciones en la materia.

Servicio de atención telefónica

El convenio recoge también la puesta a disposición del teléfono 012, de Atención al Ciudadano de la Junta de Castilla y León, como canal de acceso a los ciudadanos afectados por la problemática de la ocupación de vivienda, que se encargará de derivar la llamada a los teléfonos de las distintas sedes de las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León.

Para ello el personal de las Cámaras de la Propiedad Urbana, que atenderá de forma efectiva la consulta, recibirá la formación especializada que permita dar la máxima información posible y gestionar la llamada con la mayor eficacia.

Comunicación de hechos a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad

El convenio de colaboración establece también que el personal que presta asesoramiento podrá poner en conocimiento de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad la existencia de un delito de usurpación del artículo 245 del Código Penal o cualquier otro de persecución pública que detecte, cuando se determine una situación de indefensión o dificultades para acceder a las autoridades por parte de la persona demandante del servicio. A ello irá encaminada también la formación del personal que atenderá la oficina.

El convenio tendrá una duración de cuatro años, pudiéndose prorrogar por otros cuatro, y prevé una Comisión de Seguimiento paritaria para hacer efectivo su desarrollo, efectividad y eficacia.

https://comunicacion.jcyl.es/web/jcyl/Comunicacion/es/Plantilla100Detalle/1281372051501/NotaPrensa/1285279802397/Comunicacion?d=1

¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos y para qué sirve?
Esta ley es un sistema legal establecido en España que regula las condiciones del proceso de alquiler entre inquilinos y propietarios. Establece algunos derechos para los inquilinos, como la protección contra el desahucio, la duración de los contratos y otros detalles importantes sobre el alquiler. Esta ley también establece normas para los propietarios, como qué tipo de contrato de alquiler debe ser utilizados y cómo debe pagarse el alquiler.

¿Qué incluye la Ley de Arrendamientos Urbanos?
La ley de arrendamientos urbanos incluye una variedad de temas relacionados con las relaciones de alquiler, tales como:

Derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios
Normas para establecer contratos de alquiler
Responsabilidades de los propietarios con respecto al mantenimiento
Condiciones para desahuciar a los inquilinos
Limitaciones en los aumentos de alquiler, etc.

¿Cuáles son los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos?
El Gobierno español ha actualizado recientemente la Ley de Arrendamientos Urbanos, introduciendo varios cambios significativos que afectan tanto a los propietarios como a los inquilinos. Los más importantes:

Los inquilinos tienen ahora más protección contra el desahucio, con la introducción de un periodo de moratoria en el que no se les permite ser desalojados.
Los propietarios ya no pueden aumentar el alquiler más de un 3% al año sin el consentimiento del inquilino.
La duración mínima de los contratos de alquiler se ha ampliado.
La ley obliga ahora a los propietarios a proporcionar a los inquilinos toda la información necesaria sobre su contrato de alquiler antes de firmarlo.
ley de arrendamientos urbanos
¿A quién afecta la ley de arrendamientos urbanos?
La ley de arrendamientos urbanos afecta en España a todos los propietarios e inquilinos que mantienen una relación de alquiler. Es importante que ambas partes conozcan sus derechos y responsabilidades en virtud de la ley, así como los cambios que se han introducido en ella. De este modo, pueden estar seguros de cumplir con sus obligaciones y proteger sus intereses.

Estos cambios pretenden proteger a los inquilinos de un trato injusto por parte de los propietarios y proporcionarles más estabilidad y seguridad a la hora de alquilar una vivienda. También dan a los propietarios más claridad sobre sus obligaciones en virtud de la ley.

Ejemplo de situación donde se aplica la ley
Por ejemplo, si un inquilino alquila un apartamento y el propietario quiere aumentar el alquiler más de un 3%, el inquilino tiene derecho a rechazar este cambio. Esto se debe a que viola las disposiciones de la ley, que establece que los aumentos del alquiler deben ser acordados entre ambas partes.

Esperamos que este post haya contribuido a proporcionar claridad sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos y sus cambios. Si tiene más preguntas o desea más información sobre las leyes de alquiler en España, no dude en ponerse en contacto con nosotros. ¡Estamos aquí para ayudarle!

Gracias por leer nuestro blog.
fuente de https://blog.tupropiedadurbana.com/ley-de-arrendamientos-urbanos/?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=newsletter_abril

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Las deudas son algo que preocupa mucho a las personas y es importancia conocer bien todo lo que rodea a este término. En este post vamos a hablar sobre la prescripción de deudas. Vamos a conocer qué significa este término. También citaremos y explicaremos los diferentes tipos de prescripción de deudas que existen en España y comentaremos cuáles son sus características. Sigue leyendo si quieres saber más sobre esto.

Índice de Contenidos
¿Qué es la prescripción de deudas?
¿Qué ocurre si prescribe la deuda?
Requisitos en la prescripción de deudas
Interrupción de la prescripción

¿Qué es la prescripción de deudas?

La prescripción de una deuda es el tiempo que transcurre desde que se originó hasta que prescribió. Una deuda prescrita es aquella en la que ha caducado el plazo para exigirla judicial o extrajudicialmente. Es decir, prescribió.

Existen dos tipos de prescripción:

Prescripción ordinaria: Es el plazo general para prescribir una deuda. Son cinco años desde que se originó la obligación.
Prescripción extraordinaria: Son aquellas situaciones en las que la ley establece un plazo prescripcional más breve.
En España, el Código Civil contempla dos supuestos de prescripción extraordinaria:

Prescripción de los créditos derivados de la relación laboral: Son aquellos créditos que se originan en el contrato de trabajo. El plazo prescripcional para estos créditos es de tres años.
Prescripción de los créditos tributarios: Son aquellos que se derivan de un impuesto. El plazo prescripcional para estos créditos es de cuatro años.
En el caso de los contratos onerosos, la ley establece que el plazo prescripcional ordinario es de cinco años.

¿Qué ocurre si prescribe la deuda?

La prescripción de deudas implica que el acreedor ya no puede exigirla ni judicial ni extrajudicialmente. Esto significa que el deudor no está obligado a pagarla.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que prescribir una deuda no significa que ésta desaparezca. Esto quiere decir que, si bien el deudor no está obligado a pagarla, el hecho de que prescriba no le libera de la obligación moral de hacerlo.

En cualquier caso, si prescribió la deuda y el acreedor insiste en cobrártela, puedes exigirle que te demuestre que todavía no prescribió.

En resumen, prescribir una deuda significa que el tiempo establecido por la ley para exigirla ha caducado. Pero prescribir no quiere decir que la deuda desaparezca, sino que prescribió el derecho del acreedor de exigirla. El acreedor ya no puede exigirte que la pagues, pero tú todavía tienes la obligación moral de hacerlo.

Requisitos en la prescripción de deudas

Para que prescriba una deuda, deben cumplirse ciertos requisitos. En concreto, la ley establece tres:

Que el deudor no haya reconocido voluntariamente la deuda: Esto significa que, si el deudor reconoce voluntariamente la deuda o paga una parte de ella, prescribirá a partir de ese momento.
Que el acreedor no haya interpuesto una demanda: Si el acreedor interpone una demanda, prescribirá a partir de ese momento.
Que el acreedor no haya notificado al deudor su intención de cobrar la deuda: Si el acreedor notifica al deudor su intención de cobrar la deuda, prescribirá a partir de ese momento.
En resumen, para que prescriba una deuda, el deudor no puede reconocerla voluntariamente, el acreedor no puede interponer una demanda ni notificar su intención de cobrarla.

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¿Quieres realizar un desistimiento de un contrato de alquiler? ¿Sabes cómo hacerlo y qué implica? En este post te mostraremos todo lo relacionado a este tema. Principalmente, no hablamos de una suspensión de contrato ni nada por el estilo, sino que más bien un desistimiento conlleva más detalles como los destacados a continuación.

¿Qué es el desistimiento de un contrato de alquiler?
Antes que nada, hemos de exponer lo que implica a un desistimiento de contrato de alquiler. Y nos referimos al momento en el que un arrendatario le comunica al arrendadorque desiste de su contrato de alquiler y con ello le indica que quiere ponerle fin.

Todo arrendatario tiene derecho a desistir de su contrato de alquiler en cualquier momento, siempre y cuando hayan pasado un mínimo de seis meses desde la firma de su contrato. En caso de que se haya manifestado una penalización del establecimiento, se toman acciones diferentes. Pero cuando un arrendatario desiste de su contrato, debe marcharse del lugar antes del vencimiento del periodo de su permanencia. De esta manera, el arrendatario podrá comportar o abonar la indemnización dependiendo el caso.

¿Cómo puedo desistir de un contrato?
Para desistir de un contrato de alquiler el arrendatario interesado deberá comunicar al arrendador. Debe ser muy claro y dejar presente las razones por las cuales se quiere desistir del contrato.

Tiene como opción desistir mediante burofax o correo electrónico, entonces debe hacerlo por medio de ese canal. Además, el desistimiento no debe realizarse bajo ninguna forma verbal, ya que se podrían contradecir los hechos. Así que, cualquier medio escrito puede ser utilizado para este fin y la comunicación del desistimiento debe tener unos 30 días antes del abandono del inmueble.

Factores que influyen en el desistimiento de un contrato
No hay que pasar por alto las distintas situaciones que pueden presentarse en los desistimientos de contrato, para cada uno de ellos existe una forma correcta de proceder como se describe a continuación:

– Si el arrendatario se va antes de tiempo: Un factor que puede influir en un desistimiento de contrato de alquiler es cuando el arrendatario se va antes de tiempo y ha comunicado el abandono del inmueble. En este caso, no sucede absolutamente nada, pues ha realizado los pasos previamente indicados. Su desistimiento es voluntario y lo ha hecho con la antelación previamente indicada.
– Si el arrendatario se va antes de los 6 meses: Por otro lado, tenemos el caso de que el inquilino quiera irse antes de los primeros 6 meses. En este caso, se tomará en cuenta las formas del contrato con respecto al pago del alquiler hasta los seis meses y se quedará en el acuerdo correspondiente.
– Si el arrendatario se va después de 6 meses: Como último factor, tenemos el desistimiento después de 6 meses de ocupación, pero antes de terminar el contrato. Para ello, se toma en cuenta lo pactado. En el contrato debe ir la cláusula que expresa claramente que el inquilino no debe retirarse antes de que finalice el contrato. Pero de ser así, se verá en la plena obligación de pagar la indemnización por el resto del año que transcurra.

Regulación genérica
Ahora, veremos en concreto la regulación genérica que se lleva a cabo en un desistimiento de alquiler antes de los 6 meses el cual firman ambas partes y estas regulaciones pueden ser:

– A plena obligación por el arrendatario de abonar las 6 cuotas iniciales del alquiler.
– Si el arrendatario sale antes de los seis meses indicados, pierde su derecho a la indemnización. De no pactarse nada sobre este asunto si cabe el derecho a indemnización.
– En caso de que el contrato así lo indique, el arrendatario debe abonar la indemnización por la mensualidad pactada o por el resto del año, por ello se deberá indemnizar al arrendador según lo estipulado.

Consecuencias presentes en el desistimiento de un contrato de alquiler
A pesar de todas las partes buenas de un desistimiento de contrato de alquiler, también existen algunas consecuencias que se presentan en estos casos. En primer lugar, podemos señalar el hecho de que un desistimiento por parte del arrendatario supondrá la indemnización si se ha pactado anteriormente en el contrato.

Para esto debes revisar muy bien todo el contrato de alquiler y determinar si existe la indemnización por desistimiento, aunque no es obligatoria debe haber un acuerdo previsto para este caso.

Otra consecuencia es el hecho de que el arrendador, reclame su indemnización al arrendatario por muy superior a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En caso de que una cláusula prevea una indemnización superior prevista por parte de la ley, deberá darse por nula y esto es algo establecido por el ente pertinente.

En conclusión, esperamos haber resuelto todas tus dudas con respecto al desistimiento de un contrato de alquiler. Tanto si eres un arrendador como un arrendatario, te convendrá conocer todos estos procesos y pasos implícitos en los contratos de alquiler, ahorrándote dinero y disgustos en el futuro.

https://blog.tupropiedadurbana.com/desistimiento-contrato-alquiler/

Preguntas y respuestas para entender el nuevo tope a las subidas de los arrendamientos de vivienda que establece el real decreto-ley de medidas para paliar la crisis.

La actualización de renta de los alquileres nada tiene que ver con el precio que se firma al inicio del contrato ni con otros costes variables que el propietario puede repercutir a los inquilinos. No obstante, para quienes viven en una casa arrendada, puede convertirse en el principal factor de encarecimiento de la vivienda, siempre que el propietario exija dicha subida. Desde que el nuevo decreto de medidas especiales por la crisis energética entre en vigor y hasta el 30 de junio, el incremento no podrá superar el 2%. Mari Luz Rodríguez, abogada de Legálitas, vaticina que “va a haber sus más y sus menos, porque el arrendador querrá mantener el IPC [el tope que se aplicaba hasta ahora], que le interesa porque es más alto”. En la compañía de asesoría legal notan desde hace meses un aumento de las llamadas por esta cuestión, “desde que la inflación comenzó a subir”. A continuación, siete preguntas para entender cómo funciona el mecanismo de revisión de los alquileres.

¿Qué es la actualización de la renta?
Cuando un propietario y un inquilino firman un contrato de alquiler, el precio se fija libremente, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Solo Cataluña, desde la ley autonómica de regulación de alquileres que aprobó en septiembre de 2020, se salía de esa regla y ponía topes legales de renta en algunos municipios. Pero el Tribunal Constitucional tumbó esa normativa recientemente. Es decir, que ahora mismo en toda España las dos partes que firman un contrato de arrendamiento pueden poner el precio que sea. Ahora bien, una vez firman, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante al menos cinco años (y siete años cuando el casero es una empresa).

El precio se pacta para toda la duración del contrato, pero el artículo 18 de la LAU regula la posibilidad de incrementarlo para que el casero no pierda poder adquisitivo. “La renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia de contrato”, dice la norma. Es decir, que la actualización es un ajuste de precio que puede hacerse al cumplirse cada anualidad de contrato y bajo ciertas condiciones.

¿Cuáles son esas condiciones?
De entrada, la manera de actualizar las rentas debe estar expresada en el contrato de arrendamiento. “En defecto de pacto expreso, no se aplicará”, señala la ley. Y tampoco surte efecto automáticamente, sino que “será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique”. Rodríguez, la abogada de Legálitas, apunta que “lo correcto es que se comunique por escrito”, explicando el método usado y las nuevas cantidades. En contratos muy antiguos, firmados antes del 31 de marzo de 2015, el casero tiene derecho a pedir la subida anual aunque no figure expresamente en el contrato, porque así estaba redactado antes el artículo 18 de la LAU, que ha sido uno de los que más han sufrido el ajetreo político de los últimos años: desde 2013 se ha modificado en cinco ocasiones.

¿Cómo se actualiza la renta?
Legalmente, como establezca el contrato. Eso dificulta saber cómo se traslada a la práctica porque los arrendamientos son acuerdos privados, muchas veces no se registran y, además, muchos caseros no están pendientes de que se cumpla cada anualidad para reclamar la subida. En cualquier caso, sí está claro que los que lo hacen usan mayoritariamente el Índice de Precios al Consumo (IPC). Este indicador de inflación comenzó a dispararse el otoño pasado como consecuencia del rebote de la actividad económica tras los primeros embates de la pandemia. Y cuando todo el mundo esperaba que comenzase a aflojar, la guerra de Ucrania ha provocado que siga creciendo, impulsado por los precios internacionales de la energía.

El IPC es, además, el indicador que se tomó como referencia máxima en el último cambio legal de la norma, que se hizo en marzo de 2019 cuando la inflación no parecía un problema ni en el corto ni en el medio plazo. Para la actualización, lo normal es coger la última referencia de variación interanual que haya publicado el INE. Para este abril, por ejemplo, se tomaría la de febrero (con la variación de precios entre marzo de 2021 y febrero de 2022), porque el instituto estadístico no dará el dato del presente mes hasta mediados del siguiente (aunque este miércoles da la cifra avanzada de marzo, no es todavía definitiva).

¿Cómo se calculará el nuevo tope?
La idea del Gobierno para solucionar este inconveniente ha sido vincular temporalmente el tope de la subida no con el IPC (que está disparado), sino con el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). Este es otro indicador que también publica el INE para medir la variación de precios. Pero no lo hace de manera directa (el IPC compara una misma cesta de productos en dos momentos y calcula la diferencia de lo que cuestan) sino que se le resta la competitividad que haya perdido la economía española con respecto a la eurozona desde 1999. El IGC se creó precisamente para garantizar la competitividad de la economía española y por esto tiene otra característica: legalmente siempre se aplica en valores entre el 0% y el 2% (aunque sea negativo o supere ese porcentaje). Eso es lo que hace que la actualización de rentas tenga temporalmente el tope del 2%, ya que actualmente está por encima (2,02%) y lo previsible es que no baje.

¿Pueden subirme el alquiler más del 2%?
Si el casero es un particular, y según ha explicado el Gobierno, sí se podría. El real decreto-ley, como ha hecho casi toda la legislación de alquileres en los últimos años, va a diferenciar entre pequeños y grandes propietarios. Entre estos últimos se considerará a particulares o empresas que posean más de 10 inmuebles urbanos, o una superficie equivalente a 1.500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros. Para los pequeños caseros, la norma prevé cualquier posibilidad de acuerdo con el inquilino, aunque dice que si hay discrepancias, se aplica como límite el IGC. Por eso el Gobierno cree que no se aceptarán subidas por encima del 2%. Para los grandes propietarios, a quienes se les supone una superior capacidad de negociar y presionar al arrendatario, se establece que nunca el acuerdo podrá superar el nuevo tope legal.

¿Qué pasa si mi renta se actualiza antes o después del nuevo tope?
La nueva legislación, a falta de ver el texto definitivo en el BOE, no es retroactiva. Si el contrato se actualizaba en marzo y se ha hecho conforme al IPC, el inquilino no puede pedir que se aplique ahora el tope del 2%. No obstante, esta situación se arrastra desde hace meses y muchas veces se ha resuelto con acuerdos entre particulares. La Agencia Negociadora del Alquiler, una compañía privada que intermedia arrendamientos, calcula que en el último trimestre “alrededor de un 85% de los arrendadores no han aplicado el incremento total del IPC”. Y de ellos, un 27% (lo que supone en total uno de cada cinco propietarios aproximadamente) ha renunciado a subir cualquier cantidad.

La nueva legislación se plantea de abril a junio. Por tanto, a partir del 1 de julio se volverá, en teoría, a la situación que había hasta ahora. Pero nada impide que la norma se prorrogue como ha sucedido con otras durante la pandemia. Topar la actualización de rentas con el IGC es una reivindicación de los sindicatos de inquilinos, que quieren que se fije en la LAU de manera definitiva. Y José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, cree que veremos extenderse la medida más allá del 30 de junio: “No tengo duda de que se prorrogará, con lo cual se corre el peligro de que se convierta en otra forma de intervenir el precio”.

Otra cosa a tener en cuenta es que la actualización surte efecto desde la comunicación, que puede hacerse en cualquier momento al cumplirse una anualidad del contrato. Es decir, que si al casero se le ha olvidado y la exige pasados tres meses, se empezará a abonar el nuevo precio a partir del cuarto mes, pero no puede reclamar al inquilino el abono de atrasos.

¿A cuántas personas afecta la medida y cuánto dinero supone?
Es difícil de saber. El Ministerio de Transportes calcula que en España hay vigentes unos 3,5 millones de contratos de alquiler. Como la norma se aplicará inicialmente durante un trimestre, afectaría a una cuarta parte de esos contratos (875.000) sobre la base de que se hubieran firmado el mismo número en los 12 meses del año. Sin embargo, en la práctica hay épocas (septiembre, el cambio de año…) en que el mercado es más activo. El Gobierno tampoco ha facilitado una cifra de impacto global, pero es fácil calcular el coste en un contrato tipo.

Según los últimos datos del portal Idealista, el precio mediano de un piso de dos habitaciones en España es de 695 euros al mes. Si ahora se revisara la renta con el 7,6% de incremento del IPC de febrero (el último publicado), el inquilino pasaría a pagar 747,83 euros, lo que supone pagar casi 53 euros más al mes y 634 euros más al año. Si a la subida se le aplicara el nuevo tope del 2%, el incremento mensual sería de 13,9 euros (708,9 euros de renta), que al multiplicarlo por 12 meses roza un sobrecoste de 167 euros. Pero ojo, porque al tratarse de porcentajes, en las ciudades más caras esas cantidades son también superiores.

Noticia de: https://elpais.com/economia/2022-03-30/como-se-actualiza-la-renta-de-alquiler-y-otras-claves-sobre-el-nuevo-limite-del-2.html

Se denomina como desahucio a la acción directa de expulsar a un ocupante ilegítimo de una vivienda mediante la ayuda de las autoridades pertinentes. Es una palabra muy sonada en territorio español desde hace ya cierto tiempo y engloba tanto un panorama legal como social dentro del país. Esto hace que sea más que propicio conocer más sobre esta terminología en particular (descubriendo todo lo que abarca realmente) y mencionar la situación actual de los desahucios en España.

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Casos en los que proceden los desahucios en España
Sabiendo ya lo que significa un desahucio dentro de España, se puede comprender con bastante facilidad que para instar a un desahucio, lo único que se requiere es que una o varias personas ocupen una vivienda de forma ilegal. En ese sentido, se considera ocupación ilegal de una vivienda los siguientes casos:

Cuando los ocupantes indeseados entran sin autorización a la vivienda.
Se permanece en la vivienda sin autorización de los propietarios de la misma.
Cuando se finaliza un contrato de alquiler.
Cuando se incumple o se concluye (de forma legal y anticipada) un contrato de arrendamiento.
El Código Civil español, en su artículo 1569, establece de forma precisa los casos en los cuales se puede desahuciar a una persona o grupo de personas. Se puede destacar la falta de pago en el precio estipulado de renta o el incumplimiento del contrato como motivos válidos para efectuar un desahucio.

El desahucio por impago
De entre todos los tipos de desahucios en España, el desahucio por impago es de lejos el más común de tratar. Más cuando nos encontramos con leyes que amparan al propietario ante esta infracción tan común del inquilino. Ello puede encontrarse sin problema en el artículo 27 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), en su segundo apartado, indica que es posible resolver el contrato por cualquiera de las siguientes causas:

Falta de pago del importe mensual por la renta.
Falta de pago del importe de la fianza o de la actualización de la misma.
Subarriendo de la propiedad sin consentimiento.
Realización de obras no consentidas por el propietario o la realización de daños causados dolosamente.
Con esto en mente, se puede ver que realmente solo haría falta que realmente no se pague la renta para ocasionar un desahucio de manera legal.

¿Por qué se instan los desahucios en España?
El desahucio, tanto para el propietario como para los inquilinos a desahuciar, comprende una carga inoportuna que siempre estará relacionada con la vulneración de los derechos inmobiliarios. Es por este motivo, el descontento y la falta de opciones al momento de proceder con la extracción de inquilinos de nuestra propiedad, lo que hace que se den los desahucios dentro del país. La situación se está agravando con el paso de los años debido a las situaciones tan apremiantes que nos aquejan hoy día.

Situación actual de los desahucios en España
Debido a la crisis económica en España entre los años 2018-2019, muchas familias no podían darse el lujo de costear los altos costos de hipotecas y pagos de alquiler que se tenían que realizar. Esto ocasionó un alza considerable de desahucios por impago. A su vez, esto repercutió en un gran problema por la vivienda en todo el país. Este hecho en concreto fue uno de los detonantes principales del movimiento Okupa, donde personas entraban de forma ilegal a propiedades deshabitadas para hacer de estas su propio hogar sin rendirle cuentas a nadie.

Además, causa de la pandemia mundial que, a día de hoy, nos sigue azotando, el número de desahucios en España ha aumentado en gran medida. Se están registrando los mayores niveles de desahucios desde hace 5 años. No obstante, es de interés saber que durante el tiempo que estuvo vigente el llamado «estado de alarma» en nuestro país, no se produjeron desahucios por orden del gobierno español.

Las Comunidades Autónomas que más ejecuciones de desahucios de vivienda realizaron durante el año 2021 fueron Andalucía, la Comunidad Valenciana y Cataluña. Por el contrario, las comunidades autónomas en las cuales se ejecutaron menos desahucios fueron la Comunidad Foral de Navarra, el País Vasco, Cantabria y la Rioja.

La subida en los embargos de viviendas sigue aumentando con el paso del tiempo y los proyectos de leyes se mueven a pasos ralentizados para intentar resolver la difícil situación en torno a la vivienda. No obstante, esto parece que es solo el principio de una época mucho más complicada en cuanto a vivir en España se refiere. ¿Qué opinas sobre la situación de los desahucios en España?

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