Knight Frank, la consultora inmobiliaria independiente líder en el mundo, acaba de publicar un nuevo informe en el que analiza la tendencia ascendente del mercado privado de viviendas en alquiler (Private Rented Sector -PRS) en toda Europa, un segmento que cada vez recibe mayor atención por parte de los inversores.
Como recoge el informe los fondos de capital privado tendrían acumulados más de 338.000 millones de dólares a la espera de ser invertidos en el sector inmobiliario -una cifra que ha aumentado considerablemente de los 236.000 millones destinados en 2015 a este mercado-, a la vez que las asignaciones de fondos de pensiones a bienes raíces continúan creciendo. Y aunque un porcentaje importante de este capital irá destinado a la inversión en el mercado inmobiliario comercial, el residencial se muestra cada vez más rentable para los inversores.
Los datos de RCA (Real Capital Analytics) reflejan que la inversión en stock residencial en toda Europa creció un 13% en el primer trimestre de 2020 en comparación con los primeros meses de 2019. De hecho, el sector residencial supuso el 24% de toda la inversión inmobiliaria en Europa entre enero y marzo de este año (frente al 19% de 2014). Este crecimiento contrasta con la contracción de los yields en varios mercados inmobiliarios comerciales core y, en la situación actual, el sector residencial ofrece tanto diversificación como beneficios basados en los ingresos a largo plazo.
Analizando la inversión en el segundo trimestre de 2020 en España, la inversión residencial ha representado el 25%, solo superada por el sector de oficinas durante este periodo. A pesar de la paralización que se ha vivido durante este trimestre, los datos reflejan el interés que sigue teniendo el inversor por este tipo de activos también aquí.
Este auge del mercado privado de viviendas de alquiler también se está notando en España desde hace tiempo, y las circunstancias en que nos encontramos consolidarán esta tendencia. Aquí, el Snapshot realizado por Knight Frank con los datos del primer trimestre de PRS recoge que la inversión en estos inmuebles se situó en 330 millones de euros, una cifra que se acercaría a los 600 millones de euros hasta el mes de junio. «En los últimos meses, ya se ha constatado una importante afluencia de capital de interés tanto nacional como extranjero en busca de oportunidades de inversión en nuestro país para carteras de vivienda en alquiler», constata Carlos Zamora, Director del Área Residencial de Knight Frank.
Como explican desde Knight Frank los inmuebles de build to rent son considerados activos defensivos desde hace mucho tiempo, puesto que se trata de un sector que está más vinculado a las tendencias demográficas que a los ciclos económicos, lo que previsiblemente mantendrá la demanda de inversión a pesar de la situación actual. En algunos países, la reducción del tamaño de los hogares y el aumento de los precios de la vivienda han impulsado la demanda de alquiler y según datos de la OCDE casi el 80% de los mercados residenciales dentro de la Unión Europea han visto aumentar la relación precio / renta de la vivienda en los últimos cinco años.
Se están viendo ciertos cambios demográficos estructurales y en las formas de entender el estilo de vida que están favoreciendo un mayor crecimiento de las poblaciones urbanas, donde, por otro lado, la oferta de vivienda es insuficiente. Y puesto que las nuevas generaciones prefieren vivir y trabajar en grandes ciudades, desde Knight Frank esperan que esta tendencia continúe.
Esto supone una oportunidad única para muchos inversores, más aún al tener en cuenta que los primeros datos indican que el residencial ha resistido mejor que otros mercados el impacto del Covid-19. Y es que, aunque en los últimos meses la gestión y organización de los alquileres ha sido un gran reto, finalmente las tasas de renovación han aumentado -ya que los inquilinos están prefiriendo dar continuidad a los contratos- y los ingresos, en forma de cobro de alquileres, se han mantenido fuertes. En Reino Unido, por ejemplo, una encuesta realizada por Knight Frank reflejaba que los mayores inversores en PRS habían registrado niveles de cobro de los alquileres del 96% en marzo, 94% en abril y del 95% en mayo.
Ya antes del Covid-19 los equipos de research de Knight Frank esperaban ver una mayor presencia de activos residenciales en las carteras de ciertos grupos inversores, para quienes podrían llegar a representar la mitad de sus inversiones inmobiliarias en la próxima década. Otro ejemplo de la buena aceptación de este segmento es la llegada, durante los últimos años, de varios fondos europeos centrados en el sector residencial, una tendencia que, debido a la situación actual, es de prever que se acelere.
A este respecto, Stuart Osborn, Head of European Residential Investment Transaction de Knight Frank, apunta que «en los últimos tres meses fondos institucionales, así como otros inversores oportunistas, han puesto su mirada en este sector, anticipando y analizando todos los movimientos. Los precios han permanecido relativamente estables, sin mostrar grandes ajustes, por lo que esperamos ver una actividad renovada en el mercado, que aunque al principio será tentativa, irá creciendo».
Stuart observa que «a medida que cambia el mercado laboral es probable que la flexibilidad y los servicios especializados suban puestos en el ranking de prioridades a la hora de escoger una vivienda. Esto, junto a la continua falta de oferta, la incertidumbre económica, el aumento del desempleo y un mercado hipotecario frustrado hará que el mercado de alquileres siga teniendo una gran demanda. Y esto, a su vez, apuntalará un aumento significativo en la actividad de inversión».
El mercado residencial en España: de comprador a arrendatario
Hasta el pasado mes de abril se había registrado un descenso del 2% en el número de hipotecas firmadas en España en comparación al año anterior. En cuanto al número de transacciones en nuestro país, según datos oficiales, la cifra registrada durante el primer trimestre fue de más de 110.000 operaciones de compra-venta, produciéndose como era de esperar, un descenso anual superior al 15%.
En lo que se refiere a los precios de venta, durante el primer trimestre del año la variación trimestral de la vivienda libre bajó un 0,7%, mientras que la evolución anual se mantuvo en positivo con un 0,2%. Desde la consultora inmobiliaria esperan que la situación actual se refleje en el mercado de la vivienda español con un descenso de precios de en torno al 10% al final de año, debido a la previsible escasez de demanda y el incremento de oferta. Mientras, los precios del alquiler continúan con una tendencia ligeramente alcista en nuestro país, habiendo registrado durante el mes de junio los 11,3 €/m².
En este contexto, el equipo de expertos de Knight Frank apunta que el mercado residencial de alquiler será el beneficiado de esta crisis frente al mercado de compra-venta. Y es que, pese a que desde hace ya un tiempo las entidades financieras ofrecen unos intereses históricamente mínimos, algunos factores contrarrestan el presumible impulso que este hecho podría traer consigo a la hora de favorecer las transacciones. Por ejemplo, el cambio sociocultural que supone contar con una nueva generación de trabajadores que demanda mayor flexibilidad y movilidad laboral. A este hecho se sumarán las consecuencias de la crisis sanitaria que estamos viviendo, que impedirán que potenciales clientes puedan hacer frente a una entrada que supone normalmente entre el 20 y el 30% del precio de venta total.
Además, tras la pandemia, el mercado ya ha reflejado un cambio en la demanda residencial, con los compradores dando una mayor importancia al confort y los espacios exteriores como atributos prioritarios a la hora de decidirse por una nueva residencia. Precisamente, como indica Carlos Zamora, «el alquiler ofrece una posibilidad mayor de acceder a una vivienda superior frente a la compra y esperamos ver un claro movimiento de comprador a arrendatario». No obstante, aunque se espera este repunte de la vivienda en alquiler después de la crisis, desde Knight Frank no prevén que se produzca a corto plazo una caída de las ventas.
Durante el mes de junio se ha visto cómo se ha mantenido la tendencia alcista de los precios en vivienda de alquiler en las principales localidades españolas, siendo la ciudad de Madrid la que ha registrado uno de los valores más altos.
Esto previsiblemente será otro impulso para el «Build to Rent» para «producir toda esa cartera de vivienda en alquiler que hace falta para que España se sitúe a un nivel comparable al de otros países europeos». Además, otra de las tendencias en el área residencial que se ha acelerado en estos últimos meses de confinamiento, es la necesaria profesionalización de la cartera de vivienda de alquiler, que actualmente solo representa un 5% del total en España.
Noticia de: https://www.inmodiario.com/161/29523/inversion-mercado-residencial-alquiler-seguira-creciendo-europa.html